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Minha Casa, Minha Vida é aposta do mercado imobiliário para 2010
Para o vice-presidente de Habitação do Secovi-SP, Flavio Prando, o programa fez toda a diferença para as famílias de baixa renda, que agora podem comprar o primeiro imóvel
Em 2009, o mercado imobiliário nacional sofreu uma revolução após o lançamento do programa governamental Minha Casa, Minha Vida, de acordo com o vice-presidente de Habitação do Secovi-SP, Flavio Prando. Para ele, o programa fez toda a diferença para famílias com renda de até 10 salários mínimos. “Principalmente para aquelas que ganham de 3 a 6 salários, que puderam migrar da locação para a compra, pois o preço do financiamento é até menor do que o do aluguel”, destaca o dirigente.
O perfil do comprador também mudou, de acordo com o vice-presidente. “Hoje, nos plantões de vendas, grande parte dos visitantes é de casais de jovens, na faixa de 23 a 30 anos. Isso cria uma oportunidade de compra essas para pessoas. Reconhecemos a importância do programa Minha Casa, Minha Vida e defendemos que ele seja o primeiro passo para o estabelecimento de uma política de Estado de Habitação, contínua e independente de governo.”
Balanço 2009 – As vendas de imóveis novos na cidade de São Paulo se mantiveram semelhantes às registradas em 2008, com recuo dos lançamentos. Na avaliação de Prando, esse fenômeno demonstra que o Minha Casa, Minha Vida chegou antes ao consumidor. Isso tem uma explicação: os incorporadores precisam de um prazo extenso para adaptar seus produtos a uma nova tipologia, de maneira a atender famílias de baixa renda com qualidade.
Prando destaca outras novidades importantes trazidas pelo programa, tais como: subsídios escalonados com recursos do Orçamento Geral da União (OGU), juros de 4,5% a 5% no financiamento e redução das custas cartorárias. “O agente financeiro desse programa é a Caixa Econômica Federal, que tem se esforçado muito para proporcionar a velocidade desejada pelos empresários na aprovação de projetos. Há muito tempo acompanhamos os números do banco, que em 2003, por exemplo, financiou algo em torno de 20 mil unidades, com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e este ano já contratou 176 mil. O multiplicador registrado no período é de 12 a 15 vezes”, ressalta o vice-presidente da entidade, acrescentando que possivelmente a Caixa feche o ano com 300 mil unidades aprovadas, caso mantenha o ritmo de 5 mil contratações por dia registrado no segundo semestre.
Apesar da robustez dos números de novas contratações, esse volume poderia ser superior se não houvesse dificuldades no licenciamento ambiental, morosidade na liberação de alvarás de prefeituras e de concessionárias públicas. Mesmo assim, a meta de contratação de um milhão de moradias até o final de 2010 permanece factível, na avaliação de Prando. “Evidentemente, essas unidades serão entregues até 2012. Temos consciência de que a casa própria é sinônimo de inclusão social, democracia consolidada e avanço para o Brasil”, conclui.
Brasil é destaque na recuperação do mercado imobiliário mundial
Posted by rodrigo in Sem categoria on October 7th, 2009
De um lado, sete palestrantes apresentam números e informações sobre os fundamentos da economia brasileira e os diferentes segmentos do mercado imobiliário. De outro, cerca de 150 pessoas sentadas em uma plateia atenta assistem, interessadas, a cada um dos detalhes expostos. “Vender” o Brasil está mais fácil. O país que primeiro emergiu da crise é capaz de impressionar olhos e ouvidos acostumados a más notícias. Investidores estrangeiros machucados pela crise ainda estão se refazendo das fortes perdas que tiveram, mas conseguem ver no Brasil a luz que continua apagada em praticamente todo o resto do mundo.
“O humor aqui nos Estados Unidos continua muito ruim, se os investidores não vem a um lugar onde todo mundo fala a mesma coisa fica até difícil acreditar que o cenário seja tão positivo no Brasil”, afirma José Paim, presidente da Max Cap Real Estate Investment Advisors, um dos palestrantes brasileiros do Brazil Real Estate Conference. Pela primeira vez, o governo brasileiro participa de um evento como esse. Maria Fernanda Coelho, presidente da Caixa Econômica Federal, veio apresentar o programa Minha Casa, Minha Vida, que apesar do nome em português, já faz parte do vocabulário dos investidores interessados no Brasil e no tão festejado mercado de baixa renda.
O Brasil está na moda, é o que se diz por aqui. E as empresas brasileiras do setor imobiliário aproveitam a conjunção de fatores positivos para atrair investimentos ao país. A favor do Brasil existem fatores externos, como a concorrência mais fraca de outros países emergentes. Dos BRIC, segundo os investidores, apenas a China disputa com o Brasil, apesar das grandes diferenças entre os dois países.
Internamente, uma soma de fatores faz com que o timing seja muito favorável ao Brasil. Fundamentos macroeconômicos sólidos, como a queda das taxas de juros, o crescimento da classe média e da renda per capita e um crescimento estimado de cerca de 4,8% do PIB em 2010, chamam a atenção. Ao lado de fatores específicos do setor que foram resolvidos ao longo dos anos – como alienação fiduciária, patrimônio de afetação, securitização de ativos e uma sólida evolução do mercado de capitais. “Juntos, esses fatores formam um cenário único e inédito para o setor”, afirma David Lawant, analista do setor imobiliário da Itaú Corretora. “O Brasil se recuperou mais rápido do que se imaginava, principalmente no setor imobiliário.”
Por fim, o programa habitacional do governo do alinhavou os últimos fatores que faltavam para completar um cenário de demanda aquecida. Por conta do Minha Casa, Minha Vida, a baixa renda ganha destaque entre os diferentes segmentos do mercado imobiliário brasileiro. “Se não fosse a crise não teríamos o programa do governo”, afirma Carlos Trostli, presidente da Tenda, que teve um aumento de 45% das vendas no segundo trimestre.
A empresa, comprada pela Gafisa no ano passado, é uma das que mais se encaixa no programa. No primeiro semestre, 88% das vendas de R$ 620 milhões foram consequência do Minha Casa, Minha Vida. “Os investidores tem nos procurado para saber detalhes do programa e como a Tenda se beneficia.”
O nível de dúvida dos investidores presentes ao evento mostra que muita gente está fazendo a lição de casa. Há poucas dúvidas superficiais e a maioria já mostra conhecimento sobre o mercado. Entre os questionamentos, há desde as diferenças entre os programas do Brasil e do México, a capacidade de operacionalização do plano do governo, a possível falta de mão-de-obra e insumos, o quanto o Bolsa Família ajuda a movimentar o segmento de baixa renda, se faltará terra para os novos empreendimentos e até se o Brasil corre o risco de ter um sub-prime.
Heidi Thompson, da Daiwa Asset Management, empresa de gestão de recursos japonês, já investiu US$ 215 milhões em ações de empresas brasileiras (Gafisa, Cyrela, Rossi, PDG, MRV, Agra e BR Malls), entoa o coro de que o segmento econômico é um dos mais atrativos no mercado imobiliário, pelo potencial de crescimento. Mas teme pelo risco político no próximo ano.
Outro fundo que já tem investimentos no Brasil, mas ainda procura novas oportunidades, é o Janus Capital Group, com ações da MRV, Cyrela, Rossi, PDG e Rodobens. Matthew Hochstetler, da Janus, vê uma transformação inédita no mercado imobiliário brasileiro. “Estamos muito otimistas com o Brasil, são vários fatores positivos, que não existiam nas últimas décadas”, diz. O belga Reginald Neirynck, da Saivest Strategic Alternative Investments, acaba de montar um escritório no Brasil para investir em projetos de imóveis comerciais e logística. “Só me interessa investir no Brasil agora”.
Fonte: ValorOnLine
A tributação e o mercado imobiliário brasileiro
Por muito tempo a elevada carga tributária do setor funcionou como contraponto ao interesse do investidor.
É de senso comum o crescimento do mercado imobiliário brasileiro. Para alguns ele é decorrente da abertura de capital de companhias do setor. Outros atribuem a melhora ao aperfeiçoamento da governança corporativa, à maior transparência, à capacitação e à criação de estruturas administrativas mais robustas.
Independentemente de sua razão, o crescimento do mercado imobiliário é uma realidade, mas ainda há muito por fazer. Dentre as melhorias aguardadas, as questões tributárias são de inegável relevância; por muito tempo a elevada carga tributária do setor funcionou como contraponto ao interesse do investidor.
Nos últimos anos, mudanças de lei tornaram alguns investimentos imobiliários mais atraentes.
O ano de 2005 foi marcado pela isenção do imposto de renda – IR – para os rendimentos de certificados de recebíveis imobiliários (CRI), letras hipotecárias (LH) e crédito imobiliário (LCI), auferidos por pessoas físicas residentes. No mesmo ano a “MP do Bem” isentou do IR o ganho na venda de imóvel residencial, desde que os recursos fossem empregados em nova aquisição no prazo de seis meses e recuperou o conceito de redução da tributação sobre ganho de capital, em função do prazo de permanência do imóvel com o investidor.
Em 2006, foram isentados os rendimentos de investidores nacionais em cotas de fundos de investimento imobiliário, desde que cumpridas condições relacionadas à formação de quotistas.
No mesmo ano, em relação ao fundo de investimento em participação (FIP), para investidores estrangeiros não domiciliados em paraíso fiscal, houve redução para zero da alíquota de IR sobre os rendimentos auferidos por estrangeiros, condicionada a regras de participação em seu no patrimônio ou em seus lucros; para os investidores nacionais houve redução da alíquota do IR para 15%, diferentemente de outros fundos cuja alíquota varia até 22.5%, dependendo do prazo de aplicação. Uma consulta ao site da CVM sobre os números de emissão de quotas pode demonstrar a relação entre a redução da carga tributária e o sucesso desse produto no mercado brasileiro, a partir de 2006.
O investidor não residente também é incentivado pela não tributação sobre os ganhos em operações em bolsa, desde que invista nos termos prescritos na Resolução CMN 2689/00 e que não seja residente ou domiciliado em paraíso fiscal.
A despeito das melhorias já comentadas, permanecem questões que, se consideradas pelas autoridades, poderiam acelerar o desenvolvimento de negócios.
A isenção relativa aos rendimentos produzidos por CRI, LH, LCI e quotas de fundo imobiliário, poderia ser estendida às pessoas jurídicas residentes e para os investidores não residentes.
Seria importante equiparar o investidor brasileiro ao estrangeiro, principalmente no que toca a não incidência do IR sobre ganhos em operações em bolsa e a redução da alíquota a zero para os rendimentos de quotas de FIP, ainda que fosse estipulado um prazo mínimo de permanência.
A extensão de benefícios já concedidos a certos participantes do mercado prescinde do princípio da isonomia; é atitude consciente de fomento para o desenvolvimento sustentado do ciclo virtuoso no mercado imobiliário, notadamente nesse momento em que especialistas apontam para possível redução, em 2009, de liquidez e investimentos o que certamente, afetará o setor imobiliário brasileiro, caso venha a se confirmar.
*Ana Luiza Lourenço e Luciana Aguiar são gerentes sênior da PricewaterhouseCoopers e especialistas na área tributária.
Fonte: RevistaIncorporativa
Mercado imobiliário reage e vendas voltam a crescer
Portal EXAME -
Após uma virada de ano desanimadora, o mercado imobiliário começa a retomar o fôlego e as vendas voltam a subir. Em março, a comercialização de imóveis usados em São Paulo saltou 30,6% em relação a fevereiro, voltando ao nível anterior ao estouro da crise econômica global, em setembro de 2008. A recuperação, avalia o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), foi impulsionada pela concessão recorde de crédito imobiliário para esse segmento: 47% dos imóveis usados vendidos em março foram financiados. “Isso mostra como o crédito é importante para o mercado de imóveis usados”, diz José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP.
Na avaliação do executivo, a decisão do governo de ampliar de 350.000 reais para 500.000 reais o valor máximo dos imóveis que podem ser financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) contribuiu significativamente para a expansão das vendas. Mas o fator principal para recuperação do mercado, segundo Viana Neto, foi o aumento na confiança do consumidor, que no final do ano passado havia sido duramente abalada pela crise. “As pessoas estavam com medo de tomar um financiamento, perder o emprego e não conseguir pagar. Agora, a situação já melhorou bastante”, diz.
Muitos dos que planejavam comprar um imóvel usado, mas ainda não estavam certos se era o momento de assinar o contrato, receberam um incentivo. Os proprietários de casas e apartamentos concederam em março descontos de até 8% sobre o valor originalmente fixado, atraindo não só famílias em busca da casa própria, mas também investidores. “Com as sucessivas reduções na taxa básica de juros (Selic) e a perspectiva de novos cortes, parte dos investidores está voltando a investir em imóveis”, ressalta Roseli Hernandes, gerente geral da Lello Imóveis. Na imobiliária, 82% das vendas realizadas em abril foram feitas à vista, incluindo imóveis de alto padrão, com valor acima de 1 milhão de reais.
No segmento de imóveis novos também já é possível notar uma recuperação, embora em ritmo um pouco mais lento. Dados do Secovi-SP e da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) mostram que as vendas de casas e apartamentos novos em março dispararam 123% sobre fevereiro, encerrando o segundo mês de alta consecutiva. O volume negociado – 793 milhões de reais – ainda é 37% inferior ao praticado em agosto do ano passado, mas já representa um avanço de 19% sobre o valor registrado em setembro, quando o mercado sentiu o baque da crise. Uma sondagem realizada pelo Secovi-SP dá conta de que os resultados de abril devem ser ainda melhores. As empresas pesquisadas calculam que as vendas no mês passado tenham crescido entre 20% e 25%. “A retomada do crescimento não tardou porque o Brasil combina uma série de fatores que o coloca em situação confortável. O país tem estabilidade de preços, taxas de juros em queda e desemprego inferior ao de outros países. Além disso, os esforços do governo para impulsionar o setor despertaram o interesse da população”, diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.
O programa habitacional lançado em março e batizado de Minha Casa, Minha Vida teve um importante efeito psicológico no mercado, ressaltam os especialistas. “Percebemos um aumento na demanda não só por imóveis de até 130.000 reais, mas em todas as faixas de preço”, diz Cássio Audi, diretor de Finanças e Relações com Investidores da Rossi Residencial. As vendas da construtora e incorporadora foram, em março, 43% superiores às realizadas em fevereiro. O que mais surpreendeu, segundo Audi, foi a velocidade na concretização dos negócios. “De tudo que lançamos no primeiro trimestre, metade já foi vendido”, diz. Os números de março e abril foram tão animadores que a empresa revisou sua perspectiva para 2009, passando de um cenário conservador para moderado.
Está na hora de comprar um imóvel?
A maior parte dos especialistas projeta uma trajetória de valorização para casas e apartamentos nos próximos meses. “A tendência é o preço dos imóveis subir conforme a economia vá se recuperando”, diz Roberto Vertamatti, vice-presidente de Finanças e Administração da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).
Os dados do Secovi-SP mostram que as vendas no primeiro trimestre superaram os lançamentos, reduzindo o saldo de imóveis disponíveis para comercialização. A queda dos estoques, entretanto, não deve provocar uma onda especulativa, mas Petrucci acredita que em algumas regiões a valorização dos imóveis poderá ser bastante significativa.
Para quem está pagando aluguel, os especialistas recomendam avaliar a possibilidade de compra da casa própria. “Se a parcela do financiamento for equivalente ao aluguel e não comprometer mais de 30% da renda, vale a pena comprar o imóvel”, diz Vertamatti.
Na hora de escolher, a dica é pesquisar. Visitar vários imóveis, avaliar as perspectivas para a região e conversar com os vizinhos são algumas atitudes que auxiliam na tomada de decisão.
Reforma e construção
Outras duas medidas tomadas pelo governo para impulsionar o mercado imobiliário foram a redução do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) de mais de 30 itens de materiais de construção por três meses e a ampliação do crédito para reforma, aquisição de terreno e construção.
Como parte do programa Minha Casa, Minha Vida, a Caixa incluiu na carta de crédito que utiliza recursos do FGTS subsídios para famílias com renda mensal de até 4.650 reais. A modalidade, que atende a famílias com renda de até 4.900 reais, oferece até 130.000 reais para a compra de terrenos, construção e reforma de imóveis. Os juros variam de 5% a 8,16% ao ano, e o prazo de pagamento é de até 360 meses.
No Construcard FGTS, o limite de renda para utilização da linha subiu de 1.900 reais para 4.900 reais e o prazo para pagamento passou de 96 meses para 120 meses. O valor máximo de financiamento é de 25.000 reais e a taxa de juros varia de 5% a 8,16% ao ano, de acordo com a renda do tomador do empréstimo. É possível incluir até 15% dos custos de mão de obra no valor financiado.
Com isso, o governo espera incentivar a construção e reforma de imóveis, mas o presidente executivo da Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção (Abramat), Melvyn David Fox, ressalta que as medidas, para terem o efeito esperado, devem permanecer no longo prazo. “Obras para reforma e construção de imóveis costumam durar mais de seis meses. Por isso estamos negociando a manutenção da redução do IPI por período indeterminado.”
De acordo com Marcelo Chamma, diretor comercial da Votorantim Cimento, o varejo está otimista, com expectativa de crescimento nos próximos meses.
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