Blog Vd Imóveis » imóveis

Como financiar um imóvel de acordo com sua renda

rodrigo — Fri, 20 Aug 2010 02:18:49 +0000

Foi-se o tempo em que financiar a compra da casa própria era coisa apenas de quem tinha boa situação financeira. O aumento das garantias para os credores possibilitou o acesso das camadas de baixa renda ao crédito e ampliou as possibilidades para os consumidores de imóveis de alto padrão. Hoje em dia já é possível financiar desde imóveis mais baratos, na faixa de até 130.000 reais, até aqueles que custam alguns milhões – o que era considerado uma loucura até certo tempo atrás.

O financiamento habitacional brasileiro mudou.

A Caixa Econômica Federal, embora ainda detentora de 80% desse mercado, vem enfrentando a concorrência de bancos privados, principalmente nos segmentos de mais alta renda. Nos últimos dez anos, a inadimplência foi reduzida de 12% a menos de 3%. A possibilidade de alienação fiduciária, em que o imóvel vira a garantia de que o empréstimo será pago, deu mais segurança aos credores. E se em 2004 a média de mercado era financiar 46% do valor do imóvel, em 2010 essa fatia saltou para 61%. Mas o crédito imobiliário ainda tem muito que caminhar, pois representa apenas 3% do PIB brasileiro, ao passo que em outras nações emergentes, como México e China, já atingiu 10% do PIB.

Esse novo cenário vem acompanhado de forte valorização e aumento da liquidez dos imóveis, principalmente nos grandes centros urbanos. Também cresceram as possibilidades para quem sonha com o primeiro imóvel próprio ou mesmo para quem faz desse tipo de aquisição um investimento. Quem não costumava ter crédito na praça já pode se beneficiar das condições do programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal. Trabalhadores com carteira assinada que buscam imóveis de médio padrão passaram a ter acesso aos recursos do FGTS para financiar a compra da primeira moradia. E mesmo aqueles que possuem renda mais elevada e só desejam diversificar os investimentos podem recorrer a financiamentos.

O mercado de imóveis de luxo no Brasil está, inclusive, bastante esperançoso. Com condições semelhantes aos financiamentos de imóveis de médio padrão, bancos como o Itaú Unibanco e o Santander firmaram parcerias com imobiliárias – a Coelho da Fonseca e a Sotheby’s, respectivamente – para financiar casas e apartamentos de alguns milhões de reais.

Pode parecer loucura, mas um empréstimo desse porte tem razão de ser: em geral, os mutuários são empresários e altos executivos que preferem pagar a compra aos poucos a tirar dinheiro de seus outros investimentos. “No caso de empresários, vale mais a pena investir no próprio negócio do que pagar um imóvel à vista”, explica Fabrizio Ianelli, superintendente de negócios imobiliários do Santander.

Confira, a seguir, como contratar um financiamento imobiliário e como funcionam as linhas de crédito para diferentes faixas de renda e objetivos de compra – do imóvel pronto para morar à construção da casa própria.

1 – Contratando um financiamento

Apesar de ainda ser um mercado concentrado, o financiamento habitacional não é mais sinônimo de Caixa Econômica Federal. O segredo é buscar a instituição que apresente as melhores condições, seja pública ou privada, e tentar não comprometer mais de 25% da renda mensal no pagamento da primeira parcela, para que a prestação mais alta não ultrapasse 30% dessa renda. Após escolher o imóvel – novo, usado, na planta ou desenhado sob medida -, o proponente deve comprovar que pode arcar com as prestações e que tem “nome limpo” na praça. Se tudo der certo, em até 48 horas o comprador saberá se terá acesso a crédito e poderá assinar um compromisso de compra.

Até a liberação dos recursos, no entanto, o processo pode ser um pouco longo, o que requer planejamento para não arriscar perder aquela casa considerada perfeita. Num prazo que varia entre 20 e 45 dias, o banco envia um engenheiro para avaliar o imóvel ou a obra e requer a checagem jurídica de toda a documentação do vendedor e do imóvel. Esse processo é fundamental para confirmar que o bem preenche as condições necessárias e que pode ser usado como garantia em caso de inadimplência. Se o pagamento das prestações atrasar mais de três meses, o mutuário periga ter sua casa leiloada pelo banco.

Há também uma série de gastos a serem avaliados, fora entrada, juros, correção monetária e amortizações. Quem estiver com o dinheiro contadinho terá dificuldades. É preciso prever as despesas com a avaliação do imóvel, a análise jurídica, o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI), o IOF sobre o empréstimo (1,5% ao ano mais alíquota adicional de 0,38%) e custos com o registro do contrato de financiamento em cartório, que podem chegar a 1% do valor do imóvel. Quem optar por obter crédito em um banco no qual não seja correntista terá ainda que arcar com os custos de uma nova conta.

Em média, é possível financiar 60% do valor de um imóvel em 20 anos. No entanto, o prazo máximo é de 30 anos e, dependendo da renda do comprador, já é possível financiar até 90% do valor do imóvel, até mesmo dos mais luxuosos. As taxas de juros ficam entre 9,5% e 12% ao ano no segmento de imóveis entre 130.000 a 500.000 reais e entre 10% e 12% ao ano no segmento de alto padrão (acima de 500.000 reais).

Como pesquisar as condições de todas as instituições não é nada fácil, o comprador pode optar por uma consultoria especializada em crédito imobiliário para ajudá-lo a escolher. Esse tipo de serviço já é bastante utilizado na Europa e nos Estados Unidos, mas só agora começa a se popularizar no Brasil. Mediante o pagamento de um valor fixo, essas empresas se encarregam de encontrar as melhores condições de financiamento, assumir a parte burocrática e até de negociar taxas de juros mais baixas. Segundo Joe Powell, sócio da consultoria Crédito Imobiliário Fácil, os juros chegam a ser reduzidos em 1,5% ao ano, o que, ao final de 20 ou 30 anos, representa alguns milhares de reais.

2 – Os sistemas de amortização

São três os sistemas de amortização usados atualmente. O mais comum é o Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual o valor da amortização (quantia devolvida ao banco) é constante e os juros vão diminuindo com o tempo. Outro sistema popular é a Tabela Price, na qual as prestações são fixas do início ao fim do período de financiamento, sendo os juros decrescentes e as amortizações crescentes. Menos utilizado é o Sistema de Amortização Crescente (SACRE), no qual as prestações sobem durante certo período de tempo, até chegar a um ponto em que começam a reduzir mensalmente. É bom lembrar que, em todos os sistemas, as parcelas também sofrem correção monetária pela Taxa Referencial (TR).

Para Lúcio Delfino, diretor administrativo da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), o sistema mais vantajoso é sem dúvida o SAC, já que a prestação vai ficando mais leve com o tempo. No entanto, nesse sistema, a primeira prestação é geralmente mais alta que na tabela Price. “Se a pessoa tiver condições financeiras de arcar com o valor da primeira prestação, o SAC é muito melhor”, diz Delfino. Do contrário, a tabela Price pode ser mais vantajosa, apesar de muito mais arriscada. Como as prestações vão crescer com o tempo, a chance de a dívida se tornar impagável é muito maior. Tanto que há um número enorme de ações na Justiça contra financiamentos feitos pela tabela Price.

Esse sistema de financiamento só é recomendado para quem tem perspectivas de melhora de renda no longo prazo – um jovem em ascensão profissional, por exemplo. Se houver expectativa de entrada futura de dinheiro que possibilite a quitação antecipada da dívida – digamos, fruto da negociação de outro imóvel – tanto melhor. Essa estratégia é, aliás, altamente recomendada pelos especialistas em finanças, pois é uma forma de abater a dívida e fugir dos juros.

3 – Financiando com a construtora

Financiar um imóvel na planta ou em construção na própria construtora só é um bom negócio até a entrega das chaves. A partir daí, o ideal é migrar o saldo devedor para um banco. Isso porque, até o imóvel ficar pronto, o mutuário não costuma pagar juros, apenas correção monetária pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC) ou outro indicador do gênero. Após a entrega das chaves, porém, o comprador passa a ter as piores condições do mercado: taxa de juros de até 12% ao ano e correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) ou pelo IGP-M.

“Nesse momento, é melhor quitar de uma vez o restante da dívida ou transferi-la para um banco, onde a correção monetária é feita pela TR, cujo valor anual é normalmente de um terço do valor dos índices de inflação”, explica Lúcio Delfino, da ABMH. Outra desvantagem de financiar pela construtora é que o imóvel só passa para o nome do comprador quando a dívida é quitada. Mas quando o saldo devedor é migrado para uma instituição financeira, a transferência de nome acontece no momento da entrega das chaves.

O processo de portabilidade é relativamente simples, e a própria construtora cuida de tudo para o cliente. Não se pode esquecer que, na hora da migração, é preciso pagar para a construtora correção monetária pelo INCC sobre o saldo devedor, o que eleva a dívida em alguns milhares de reais. “As pessoas às vezes não verificam esse detalhe, e ainda existem vendedores de má-fé que dizem que o valor é fixo, quando na verdade o próprio contrato esclarece que não é”, diz o diretor administrativo da ABMH. “Também é preciso considerar os custos com ajustes no imóvel, muitas vezes entregue sem piso, sem armários e sem iluminação, por exemplo.”

4 – Construindo a casa própria

Os mais exigentes podem preferir colocar a mão na massa e construir sua própria casa. O ideal, nesse caso, é comprar um terreno à vista ou parcelado sem juros (com correção monetária pelo INCC) e financiar apenas a construção. “As compras de terreno em geral têm as piores condições de financiamento. Normalmente só se consegue financiar até 60% do valor do lote”, explica Lúcio Delfino.

Comprado o terreno, tempo e paciência serão as palavras-chave. O lote só passa para o nome do comprador depois que a dívida é quitada, e só então é possível financiar a construção. O processo é o mesmo de qualquer outro financiamento habitacional. Mas além dos documentos usuais, o proponente deve apresentar o cronograma da obra e um alvará da prefeitura liberando a construção. Além disso, a instituição financeira não libera todo o dinheiro de uma vez, mas sim em três ou quatro partes. Um funcionário do banco ficará encarregado de vistoriar a obra e verificar se o cronograma de construção está sendo cumprido. Em caso negativo, novas parcelas do financiamento poderão ficar retidas. Durante a obra, o mutuário só precisa pagar os juros sobre o valor já liberado. Somente após a conclusão da construção começa o período de amortização.

No Banco do Brasil, por exemplo, a linha de crédito especial para material de construção – que inclui até mesmo reformas – possibilita o financiamento em até 60 meses, com 180 dias para começar a pagar. O limite de crédito é de 50.000 reais e as taxas de juros bem maiores que as do crédito imobiliário, variando de 1,97% a 3,15% ao mês.

5 – Usando o FGTS

Uma opção para os trabalhadores assalariados que buscam um imóvel de médio padrão é a utilização de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) no financiamento da compra ou construção do seu primeiro imóvel próprio. Para isso, é preciso preencher alguns pré-requisitos. O imóvel deve necessariamente se destinar à moradia do comprador, na região metropolitana de onde ele já trabalha ou mora há pelo menos um ano. Seu valor de avaliação também não deve ultrapassar os 500.000 reais. Já o comprador precisa ter trabalhado sob o regime do FGTS por pelo menos três anos, consecutivos ou não, e ter saldo em conta vinculada ao fundo com quantia correspondente a, pelo menos, 10% do valor de avaliação do imóvel.

Infográfico: conheça o passo a passo de um financiamento habitacional.

(Fonte-PortalExame)

Comprar imóvel requer pesquisa e responsabilidade

rodrigo — Fri, 18 Dec 2009 18:03:35 +0000

O brasileiro, na média, compra dois imóveis durante a vida, diferentemente de outros bens de consumo que são trocados regularmente. Somente esse motivo seria suficiente para o consumidor tomar todos os cuidados possíveis antes e após a assinatura do contrato de compra e venda.

Mas, algumas pessoas ainda deixam-se levar pelo impulso e acabam fazendo maus negócios. “Não se compra imóvel sem antes pesquisar, conversar com amigos e analisar as condições financeiras. O mais importante é que as parcelas do financiamento caibam no bolso do trabalhador. Não se pode esquecer também que em edifícios há o rateio de despesas entre os moradores e no momento de receber as chaves, existem despesas cartoriais e com a prefeitura”, esclarece João Crestana, presidente do Secovi-SP.

Para ajudar os compradores nesse momento decisivo, o Sindicato da Habitação de São Paulo elaborou um decálogo com dicas de compra segura e responsável. “São informações simples, de fácil entendimento, que podem ser muito úteis para quem está se preparando para adquirir um imóvel”, enfatiza Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.

Dez dicas para ajudar a decidir responsavelmente e com segurança a compra do imóvel

1) Decida-se pela região onde quer morar e, principalmente, quanto pretende e pode gastar com a compra do imóvel. Lembre-se: a aquisição da moradia é um dos passos mais importantes na sua vida e precisa ser dado com segurança, com muito debate junto ao cônjuge e filhos. Leve em conta as necessidades futuras da família.

2) Escolha o tipo de imóvel que pretende adquirir: usado, novo ou na planta. Pense na metragem ideal, se quer casa ou apartamento (andar baixo ou alto, de frente, de fundo ou tanto faz), número de vagas de garagem, com ou sem varanda, ampla ou nenhuma área de lazer (piscina, salão de festas, jogos). Se escolher condomínio, pense até quanto pretende ou pode pagar de taxa de rateio de despesas.

3) Faça suas contas. A hora é boa também para pensar na melhor forma de financiamento. Com banco ou parcelado com a construtora durante o período de obras? Pretende usar recursos do FGTS? Se o imóvel for novo ou usado, há sempre a opção de obter financiamento bancário (os sites de vários bancos oferecem simuladores das parcelas do financiamento). Caso disponha de uma boa reserva financeira – ou algum bem que possa ser vendido, como carro – é possível utilizá-la na entrada da compra do imóvel.

4) Decidido, visite o local escolhido e verifique quais empreendimentos existem no entorno. Aproveite e analise a infraestrutura disponível na região, bem como os serviços oferecidos, como escolas, padarias, supermercados, farmácias, hospitais, linhas de ônibus e metrô próximos, parques. Visite o empreendimento durante o dia e, principalmente, à noite. Não tenha pressa. Vá a estandes de vendas, visite decorados, converse com corretores e pense muito, pois a decisão tem de ser responsável e exclusivamente da sua família. Depois de percorrer a área escolhida não tenha medo de expandir horizontes e procurar imóveis em bairros próximos. A internet também é uma ótima opção para as buscas. Visite sites especializados na venda de imóveis, de imobiliárias, construtoras e incorporadoras.

5) Ao optar pela compra de um usado, seja firme com o corretor quanto às definições do tipo de imóvel almejado. Dê preferência ao profissional que conhece o imóvel. Peça informações a ele antes de marcar a visita. Se estiver fora das suas especificações, não vá. Evite também ficar nas mãos de muitos profissionais. Prefira o sistema de exclusividade (em que o imóvel está disponível em apenas uma imobiliária).

6) Se o imóvel for novo ou na planta, usualmente o valor da comissão é cobrado separadamente do preço. Se o imóvel for usado, a comissão é paga pelo vendedor, mas saiba que caberá a você o pagamento da comissão proporcional ao valor do seu imóvel dado como parte do pagamento. Nesse momento é importante não se envolver emocionalmente com o dono do imóvel que vai comprar. Deixe que o corretor negocie.

7) Na hora de apresentar uma proposta, ponha-se no lugar do vendedor. Evite propostas absurdas, como descontos elevados, por exemplo. Se ele aceitar, deve haver algo errado. Certifique-se do que está e do que não está incluído no valor e converse abertamente, evitando constrangimentos futuros. Questione sobre aquilo que não entender e exija respostas claras e precisas. Muita atenção com os documentos do imóvel e do proprietário, que devem preferencialmente ser analisados por um advogado de sua confiança.

Ao escolher comprar um imóvel na planta, pesquise a história e a atuação da empresa construtora/incorporadora e, se possível, visite uma obra já entregue por ela. Peça uma cópia do registro da incorporação ao corretor e antes de assinar o contrato de Compra e Venda. Consulte o que diz a Lei 4.591/64 (Condomínios e Incorporações) e submeta-a a um advogado conhecido. Apesar de conterem basicamente as mesmas cláusulas, não é demais a análise de um especialista em mercado imobiliário. Acompanhe o estágio das obras por meio de visitas ao empreendimento ou pela internet. Muitas empresas oferecem o serviço em seus sites.

9) Programe-se. Os valores das prestações pagas durante o período da construção do empreendimento podem ser diferentes das parcelas de financiamento do saldo devedor. Atenção: até a entrega das chaves, o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo INCC ou CUB. Após a entrega das chaves, você terá a opção de quitar a dívida, usar os recursos do FGTS para amortizar parte do valor – caso seja a aquisição do primeiro imóvel – e financiar o restante com o banco. Há taxas atrativas e prazos longos disponíveis no mercado. O fundamental, no entanto, é que a parcela – fixa ou reajustável – caiba no seu bolso.

10) Após a liberação do financiamento, a assinatura da escritura do imóvel e a entrega das chaves, o comprador tem de pagar o ITBI à Prefeitura e as taxas de registro cartorárias. Juntas, elas correspondem a aproximadamente 4% do valor de compra do imóvel. Programe-se e faça uma reserva financeira. Nunca deixe de registrar sua escritura no Registro de Imóveis, mesmo que não tenha contratado financiamento. Mais: quando receber o imóvel, leia as instruções de uso e o Manual do Proprietário para certificar-se das garantias da sua unidade. Os prazos legais são diferentes para os vários componentes. Fonte: Secovi-SP

Lei do inquilinato protege proprietário de imóveis

rodrigo — Sun, 13 Dec 2009 18:06:15 +0000

Novas regras prevêem o despejo de inquilinos inadimplentes em 4 meses

Mariana Sallowicz
Agência BOM DIA

Sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva na semana passada, a nova lei do inquilinato entra em vigor em janeiro com a promessa de proteger o proprietário do imóvel.

Apesar de alguns vetos, que ainda serão apreciados pelo Congresso, os principais pontos da matéria aprovada pelo Congresso foram mantidos.

O presidente admitiu que atendeu as reivindicações de entidades do setor e propostas do Ministério da Justiça para modificar o texto que passou pela Câmara e pelo Sendo.

As principais são a que acelera o processo de despejo em caso de inadimplência e o que permite que o fiador deixe o contrato antes da entrega das chaves.

Para Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi (Sindicato da Habitação), os vetos não descaracterizaram o projeto.

“Os principais pontos foram mantidos, que vão esclarecer a situação dos fiadores e apressar as ações judiciais.”

Hoje, o despejo por falta de pagamento demora até 14 meses. Basta uma declaração de que irá quitar o débito para atrasar o processo. Com as mudanças, vai cair para quatro meses. Agora, será exigido um mandado para expulsá-lo, enquanto atualmente é preciso dois e mais duas diligências (execução).

“É um aperfeiçoamento de uma lei que já era boa, mas tinha 18 anos. Vamos aguardar a boa repercussão que a legislação deverá ter no mercado de locação”, ressalta Bushatsky.

Fiador poderá desistir no meio do contrato
Outra alteração considerada importante na nova legislação do inquilinato diz respeito à função do fiador. Atualmente, ele fica vinculado ao contrato até a entrega das chaves. Agora, poderá deixar a responsabilidade depois de fazer uma notificação ao proprietário com 30 dias de antecedência, continuando responsável por mais 120 dias.
Vetos
Foram vetados pontos que podiam influenciar os negócios de empresas que locavam espaços, como o que determina que, em eventuais mudanças societárias dos inquilinos, teria de haver a concordância do proprietário do imóvel para a manutenção do contrato. “Seria uma ingerência absurda e que traria prejuízo a milhões de micro e pequenas empresas”, avalia Roque Pellizzaro Junior, presidente da CNDL (Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas).

“As grandes também soferiam perdas. Imagine a venda de uma companhia com filiais espalhadas pelo Brasil. Se a negociação tivesse que ser realizada com cada locador, o negócio dificilmente se concretizaria”, explica.

O diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi, Jaques Bushatsky, ressalta ainda que o lojista precisa se atentar ao contrato e, caso entenda necessário, rever as cláusulas com o proprietário para se adequar a nova lei.

“O empresário do ramo tem de entender que a locação é um dos ativos dele. A locação tem de ser cuidada e, para isso, basta fazer um bom contrato. Procurar um advogado e verificar o que pode ser mudado, adequado para o seu caso”, diz.

‘Imprevisto’ é visto como problema
Os órgãos de defesa do consumidor criticam a legislação, apesar de considerarem positivas parte das mudanças. A advogada da Associação Brasileira de Defesa do Consumidor Pro Teste, Polyanna Carlos Silva, teme por quem tiver imprevistos.

Pelas novas regras, o juiz poderá determinar o despejo, respeitando apenas um período de 30 dias para saída voluntária do inquilino.

Quando houver ação, esta só poderá ser suspensa se o devedor quitar integralmente a dívida em 15 dias. Hoje, ao apresentar um documento se comprometendo a pagar, a ação já é adiada.

“Com o atraso de um único aluguel, o inquilino pode ser despejado”, ressalta Polyanna.

Esse tipo de despejo poderá ocorrer quando o locatário ficar sem fiador ou outras formas de garantia e não pagar o previsto ou em casos de contratos que serão feitos sem a necessidade dessas garantias.

O presidente do Ibedec (Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo), José Geraldo Tardin, também pondera. “O locatário pode ter problemas excepcionais, como uma doença, que lhe comprometa o orçamento momentaneamente”.

Imóveis é aposta de investimento em momento de instabilidade

rodrigo — Wed, 07 Oct 2009 21:41:03 +0000

Os receios quanto aos depósitos bancários e a «psicose do risco» estão a levar pessoas com liquidez a investir no mercado imobiliário, que também atravessa uma forte procura pelo arrendamento, dizem fontes do setor.

«Estava a abrir-se uma janela de oportunidade para os arrendamentos – as pessoas não estavam a conseguir vender portanto a última solução que restava era arrendar – mas agora há muita gente a pegar nos depósitos bancários e a aplicar em casas», disse à Lusa Nuno Gomes, o vendedor nº1 da rede de imobiliárias Remax.

«Vendi quatro casas na semana passada e duas delas foi com esse fim. As pessoas pensam ‘eu tenho este dinheiro aplicado e quero investir num imóvel’, como sabem que o mercado está em baixo, então esta é a melhor altura para investir. E quando isto subir vão ganhar duplamente», explicou.

O director de comunicação da ERA Portugal, Jorge Garcia, diz que também as lojas desta promotora têm sentido no último mês a nova tendência, que considera surpreendente.

«É uma surpresa. Temos lojas no nosso universo que [no último mês] tiveram os melhores resultados de sempre», revelou Jorge Garcia, que, no entanto, não consegue identificar as zonas ou o tipo de casas que são mais procuradas por este tipo de investidor.

«Trata-se, sobretudo, de negócios baseados no preço, desde o Fogueteiro à Expo. Neste momento há oportunidades no mercado imobiliário como nunca houve» com casas «vendidas a preços abaixo de leilão», disse o responsável da ERA.

A tendência identificada pelo sector começou a intensificar-se desde há um mês, quando a crise financeira com origem nos Estados Unidos se alastrou às entidades financeiras europeias e entrou nos noticiários nacionais.

Jorge Garcia considera que «no meio de toda esta turbulência, com toda esta ‘psicose’ do risco, as pessoas sentem que uma casa é um bem seguro».

Uma opinião partilhada também por Nuno Gomes, da Remax. «Os investimentos em terra e tijolos, costuma-se dizer, normalmente são garantidos. Faz parte da nossa cultura», frisou.

Ainda assim, o movimento de fundo dos últimos meses tem sido o arrendamento. «A procura do arrendamento disparou exponencialmente [nos últimos meses]. O problema é que a oferta não se consegue ajustar», referiu Jorge Garcia.

O director da ERA explicou que «até aqui a oferta estava vocacionada para nichos de mercados muito específicos – estudantes, quadros superiores estrangeiros – pessoas com necessidades de arrendamento de seis, oito meses a um ano, de curta duração».

Nos «arrendamentos de longa duração o mercado não existia», mas «agora que existe procura, não há oferta para satisfazê-la».

Jorge Garcia admite que o mercado português pode tomar o mesmo caminho que Espanha. «Em Espanha os promotores que têm ‘obra nova’ e não conseguem vendê-la estão a arrendá-la», afirmou.

O director da revista Confidencial Imobiliário, Ricardo Guimarães, disse à Lusa que o aumento da procura no mercado de arrendamento prende-se essencialmente com «as alterações nos critérios dos bancos, subidas das taxas de juro e dificuldade na obtenção de créditos».

«Tudo isto tornou mais difícil a compra de uma casa», frisou o director da revista que regularmente elabora um Índice Confidencial Imobiliário (ICI).

O ICI utiliza como amostra a base de dados do site imobiliário LardoceLar.com, que reúne a oferta de mais de 450 mil fogos de 1.400 empresas de mediação e promoção imobiliária.

«Ainda assim, apesar de um maior dinamismo no mercado do arrendamento, não observamos uma grande variação no valor médio das rendas», ressalvou.

De acordo com os dados mais recentes da Confidencial Imobiliário, relativos ao segundo trimestre do ano, o valor médio das rendas em Lisboa subiu 2 por cento, com algumas freguesias – Alto do Pina (+9 por cento), Benfica (+8 por cento), Anjos, Nossa Senhora de Fátima, São Francisco Xavier e São João (todas +7 por cento) a liderarem as subidas.

São João de Brito (uma descida de 9 por cento) e Encarnação (quebra de 6 por cento) foram as freguesias lisboetas onde as rendas mais desceram no segundo trimestre.

Já no Porto, o valor médio do arrendamento caiu 3 por cento. Para o presidente do Instituto da Construção e Imobiliário (InCI), Hipólito Ponce de Leão, «o único problema do mercado do arrendamento em Portugal hoje em dia é que precisa de arrancar e de se desenvolver».

A concorrência, reforçou Ponce de Leão, depois fará com que o valor das rendas comece a competir com as prestações que banca pede por um crédito à habitação.

Diário Digital / Lusa

Contrato de gaveta: evite os riscos na hora de vender e comprar

rodrigo — Fri, 07 Aug 2009 03:56:14 +0000

Evitar burocracias e mudança imediata podem ser grandes atrativos para quem adquire um imóvel por meio de “contrato de gaveta”. No entanto, é bom ficar atento, porque o que parece ser um bom negócio pode acabar causando transtornos.

“Contrato de gaveta” é aquele firmado entre o atual e o novo proprietário, sem a participação da financiadora ou de registro judicial.

Na prática, o atual proprietário passa o financiamento para o novo proprietário do imóvel, sem alterar os dados na financiadora. Com isso, o novo proprietário quita o financiamento, que ainda está no nome do antigo proprietário, para só depois ter o imóvel registrado em seu nome.

Riscos para quem vende e para quem compra

As vantagens do processo é que, a princípio, quem repassa o imóvel se desfaz da dívida e quem o adquire acaba pagando um pouco menos por ele. No entanto, o “contrato de gaveta” pode trazer mais riscos do que vantagens, para os dois lados, de acordo com a Cadmesp (Consultoria de Financiamentos Imobiliários).

Para quem vende, há o risco de o novo comprador não pagar as parcelas do financiamento. Como o débito ainda está em seu nome, é preciso cuidado. Além disso, o novo comprador pode repassar o imóvel, deixando o antigo sem a casa e com a dívida.

Já quem adquire imóveis dessa forma pode correr ainda mais riscos. Isso porque, segundo a Consultoria, há possibilidade de o vendedor agir de má-fé e vender novamente o imóvel. Além disso, é possível que o antigo proprietário “suma” quando você quitar o imóvel. Com isso, sem a assinatura dele, você fica impedido de ter a posse legal do imóvel.

Além disso, caso o antigo proprietário tenha problemas com a justiça e o imóvel seja penhorado, o novo dono fica sem o bem, já que perante a justiça o imóvel continua sendo do antigo mutuário.

Outros problemas podem ocorrer, ainda que o vendedor não haja de má-fé. Um exemplo é com relação ao FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), que não poderá ser utilizado para quitar o financiamento, pois não há registro do repasse da dívida.

As correções anuais das parcelas do financiamento podem se revelar outro problema, pois elas são calculadas de acordo com o aumento salarial. Caso a categoria profissional do proprietário original registre aumentos maiores do que os da categoria do comprador, as prestações vão subir além da capacidade de pagamento do novo proprietário. Outro problema é a morte do atual mutuário.

Fonte: InfoMoney

Pesquisa aborda comportamento da classe C para compra de imóvel

rodrigo — Thu, 25 Jun 2009 18:16:02 +0000

Expectativas da “nova classe média brasileira, que chega a 52% da população”.17/06/2009,

São Paulo, SP – “Em um país onde apenas 17,6% dos cidadãos pagam aluguel, por que a casa própria ainda é o maior sonho do brasileiro? A classe C cresce ano a ano, e está mudando a estrutura do consumo no Brasil. Agora, mais que nunca, o mercado imobiliário precisa entender que é necessário compreender os medos e expectativas desse novo consumidor, que sonha com a casa própria”.

Estas colocações são de Renato Meirelles, diretor do Data Popular, instituto de pesquisa voltado para o mercado de baixa renda. O Data acaba de divulgar estudo sobre o perfil dos novos compradores de imóveis.

O estudo lembra que, entre 2002 a 2008, a renda das classes C, D e E cresceu R$ 163 milhões: “O mercado popular é o que mais cresce no Brasil. As pessoas que formam a base da pirâmide melhoraram de vida, têm mais renda e crédito e buscam imóveis que possam suprir suas necessidades, bem distintas daquelas do consumidor das classes A e B”.

“No Brasil, temos uma característica importante nas famílias da base da pirâmide, ou seja, quanto menor a renda, mais gente mora na mesma casa. Isto já distingue muito bem os diferenciais entre as expectativas imobiliárias das classes C, D e E e as dos consumidores do topo da pirâmide”, estima o estudo.

Renato Meirelles diz que, para ter sucesso em um mercado que movimenta R$ 620 bilhões por ano, é preciso compreender como se dá o processo de compra.

Lembrando que a maior demanda habitacional está na base da pirâmide, Meirelles corrige quem acredita que o consumidor classe A é quem movimenta o setor habitacional. “A proporção de pessoas com imóvel próprio é menor nas classes C, D e E, mas, em contra partida, o público da base é muito mais jovem que os das classes A e B.” “Sendo assim – continua -, o número potencial de famílias é maior, e a demanda pelo perfil de imóvel que supra as necessidades desse público é o que mandará no mercado imobiliário nos próximos anos”, afirma o executivo e sócio da Data Popular.

Para dialogar com esse público, Renato Meirelles sugere que as construtoras e imobiliárias se preparem para atender exigências específicas.

“Em relação a outros perfis, o consumidor de baixa renda tem maior temor de não receber o imóvel, pela importância que atribui à aplicação de um dinheiro conseguido com sacrifício. A ligação com o bairro também é outro fator que deve ser levado em conta. Geralmente, parentes e familiares estão concentrados na vizinha, o que influencia no momento de comprar ou alugar imóvel”, explica Meirelles.

Conforme pesquisas conduzidas por Meirelles, “as famílias da base da pirâmide norteiam a compra do imóvel principalmente pelo temor de não conseguir quitá-lo; ou atrasar o pagamento das parcelas. Já as classes A e B têm como maior preocupação a exclusividade e a segurança”, finaliza o executivo.

Resumo: alguns dados da pesquisa do Data Popular

Anualmente, surgem no Brasil 1,2 milhão de novas famílias, sendo 80% nas classes C, D e E.
75% dos consumidores de classe C têm algum tipo de receio ao comprar um imóvel, contra 45% na classe A.
Apenas 17,6% dos brasileiros pagam aluguel. Mesmo assim, o maior sonho de 54% da população é a casa própria.
Compradores potenciais: jovens casais que moram na casa dos pais.
O consumidor de baixa renda prefere permanecer no bairro onde mora.

Bradesco amplia para 30 anos crédito a imóveis

rodrigo — Thu, 25 Jun 2009 18:11:51 +0000

O Bradesco anunciou ontem a ampliação do prazo de financiamento da casa própria de 25 para 30 anos e a redução da taxa de juros dos contratos pós-fixados para imóveis novos e usados.

O comprador poderá financiar até 80% do valor de venda ou avaliação do imóvel, desde que o comprometimento máximo da renda líquida não ultrapasse 30%. O prazo maior do financiamento abrange todas as modalidades do SFH (Sistema Financeiro da Habitação).

Quanto ao corte dos juros, o Bradesco divulgou que a taxa para imóveis novos ou usados de até R$ 120 mil vai passar de 10,0% para 8,9% ao ano -equivalente a uma taxa mensal de 0,7% ao mês, mais a variação da TR. “Essa taxa é a menor do mercado para imóveis nessa faixa, financiados com recursos da poupança”, informou o banco.

As taxas de outras modalidades pós-fixadas também caíram: em imóveis comerciais para pessoa física, de 16% para 14% ao ano (mais a TR), e em imóveis residenciais com faixa de R$ 120 mil a R$ 500 mil, de 11% para 10,9% ao ano (mais a TR).

No primeiro trimestre deste ano, a carteira de crédito do banco chegou a R$ 214,3 bilhões no período, com queda de 0,5% sobre o quarto trimestre do ano passado e alta de 26,5% sobre igual intervalo de 2008.

Fonte: Folha de São Paulo

Banco do Brasil amplia prazos e reduz taxas dos financiamentos

rodrigo — Tue, 16 Jun 2009 21:31:43 +0000

O Banco do Brasil ampliou os prazos para financiamento e anunciou novas taxas de juros para imóveis residenciais e comerciais localizados em área urbana, já a partir de hoje (3). Segundo a instituição, a medida abrange todas as modalidades de financiamento imobiliário no BB.

Segundo o BB, a menor taxa efetiva do crédito imobiliário passa de 8,9% ao ano, mais a taxa referencial (TR), para 8,4% ao ano, mais a TR, nas operações realizadas no âmbito dos convênios que a instituição formaliza com empresas e órgãos da administração pública.

O valor financiado também fica maior. O comprador pode financiar até 90% do valor de venda ou de avaliação do imóvel. Anteriormente esse limite era de 80%. O BB lembra que o limite de comprometimento máximo da renda líquida não deve ultrapassar 30%.

O prazo máximo do financiamento do BB passa dos atuais 300 meses (25 anos) para até 360 meses (30 anos). O valor máximo do financiamento é de R$ 450 mil para as operações do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e de R$ 1,5 milhão nos financiamentos com recursos da Carteira Hipotecária.

Para imóveis com valor acima de R$ 500 mil as taxas foram reduzidas de 12% ao ano, mais a TR, para 11% ao ano mais TR, na modalidade pós-fixada. A taxa pré-fixada foi reduzida de 15,08 % ao ano para 13% ao ano.

O banco também ampliou de 60 para 72 meses o prazo máximo para financiamento de veículos novos. Os mais de 30 milhões de correntistas da instituição podem financiar até 80% do valor do veículo.

Segundo o BB, a medida complementa a iniciativa da instituição para facilitar as condições de acesso ao crédito. Desde o dia 25 de maio, os limites de crédito de 10 milhões de clientes pessoa física foram elevados, o que representa a liberação de R$ 13 bilhões adicionais que podem ser utilizados para a realização de operações de crédito.

Fonte: Agência Brasil

Fonte: Agência Brasil