A compra da casa própria no país é uma realidade palpável nos dias de hoje. Primeiro, porque as condições de pagamento estão mais acessíveis do que anos atrás, com a possibilidade de quitar o financiamento em até 30 anos. Segundo, as taxas de juros embutidas nas prestações têm caído ultimamente, em decorrência de sucessivas reduções na taxa básica (Selic), definida pelo Comitê de Política Monetária (Copom). Não que o financiamento esteja barato. Pelo contrário, ele ainda é caro e, portanto, inviável para muita gente, pois, além do valor das prestações e dos juros, geralmente reúne taxas de amortização e administração e seguro do imóvel. Mas continua sendo a principal opção de quem não tem dinheiro na mão.
Mas, afinal, independentemente da forma de pagamento, qual a melhor opção de investimento: imóvel novo ou usado? O financiamento é possível nas duas situações. No novo, pode ser feito diretamente com a construtora. A vantagem, na opinião do consultor imobiliário Renan Peixoto, é que o nível de exigência das empresas é menor em relação aos bancos. Mais: o comprador pode negociar o preço final mais baixo, conforme o valor da entrada. Ainda com as empresas, o prazo de pagamento é mais curto – normalmente até cinco anos -, o que representa prestações mais altas. No sistema bancário, o comprador pode quitar o imóvel em maior prazo, vantagem para quem possui menos recursos.
Uma das vantagens de comprar casa ou apartamento ainda na planta, na avaliação de Peixoto, é a possibilidade de a pessoa montar o imóvel do seu jeito, desde que a construção seja estruturada, ou melhor, com a utilização de vigas. Quando a construção é feita por meio de bloco sobre bloco, não é possível mexer no projeto inicial. Outro alternativa para o possível comprador é utilizar o imóvel velho como entrada para o novo, de valor mais alto, assim como acontece no setor de automóveis. Pesa em favor de quem opta pelo antigo, também, uma maior oferta de unidades pela cidade.
Para o presidente da Associação dos Empreendedores dos Bairros Vila da Serra e Vale do Sereno, Luiz Hélio Lodi, antes ir ao mercado em busca do imóvel, a primeira providência é observar a finalidade da compra, se para investir, morar ou deixar para os filhos. O planejamento, não só financeiro, mas também técnico e funcional é importante para a concretização de um bom negócio.“É preciso fazer um estudo do mercado, observar regiões mais valorizadas e quais têm potencial de crescimento, isto é, onde estão os vetores de crescimento do município e os bairros onde a procura é maior do que a oferta. O corretor imobiliário pode ajudar, e algumas construtoras, antes de lançar o empreendimento, realizam pesquisas”, observa Lodi.
Ele ressalta que atualmente, em decorrência da queda dos juros bancários, o imóvel é uma aplicação segura, diferentemente de outras de risco, como o mercado de ações. “Compensa até tomar um empréstimo no sistema bancário. Hoje tudo favorece a compra de imóveis.”De acordo com Lodi, é necessário que a pessoa avalie corretamente o potencial de valorização do patrimônio. “Muitos erros ocorrem quando esses cuidados não são bem avaliados.
Imóvel é um investimento, não só seguro, mas rentável. Isso porque, em longo prazo, e na maioria das vezes, a taxa de valorização supera a taxa de depreciação. A decisão vai depender do perfil do comprador e de quanto ele está disposto a gastar”, afirma.
Correção da prestação é feita pelo INCC
O investimento na planta tem outros atrativos, como o financeiro. Até a entrega das chaves, observa Lodi, a correção das prestações é feita pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) – normalmente abaixo de 0,5% ao mês – e às vezes até negativo. “Isso não é taxa de juros e, sim, uma correção”, pondera. Nas chaves, o comprador pode optar por pagar o restante do valor ou contratar o sistema bancário. Depois de pronto, o imóvel valoriza. O percentual depende de uma série de fatores, como ponto, aceitação e valorização da marca da construtora.
Outra opção de investimento é a compra para locação, residencial ou comercial, loja ou galpão. Nesse caso, conforme Lodi, deve ser observado não só o retorno obtido com o aluguel – situação mais pontual -, mas também a possibilidade de valorização, em médio e longo prazos. “O comprador pode lucrar com os dois lados.”Um fator que pode pesar negativamente na compra do usado, comenta, é a não percepção global da situação do imóvel. “Isso é igual carro. A gente nunca sabe ao certo o que tem por dentro. No caso de um apartamento, por exemplo, infiltrações.”Lodi ressalta que um dos diferenciais de compra, hoje, independentemente de novo ou usado, é o número de vagas de garagem. “Esse item é crucial. Importante, também, é observar a existência de área de lazer, segurança e o valor do condomínio. O preço do imóvel é importante na decisão da compra, mas ele é apenas um dos um dos componentes que definem a compra.”
Liquidez no mercado é fundamental
O importante na decisão da compra, principalmente para quem não descarta negociar o imóvel em médio e longo prazos, é detectar se a casa, apartamento ou ponto comercial tem liquidez no mercado. Nesse caso, pesa, entre outros fatores, a questão do número de vagas, afirma o diretor da Planta, Celso Salles.
Entre os vários aspectos que pesam em favor do novo, um deles, avalia, é que tão cedo, pelo menos na teoria, o comprador não teria dor-de-cabeça, pois a garantia das construtoras é de no mínimo cinco anos. Já o usado, para quem não pretende morar no local, pode ser atrativo. “Hoje, muita gente compra, reforma e ganha dinheiro com a venda.”
No caso de quem deseja o usado para morar, o comprador, pelo mesmo valor do novo, geralmente consegue um imóvel mais espaçoso, o que é uma característica de apartamentos mais antigos. Conforme Salles, a diferença de preços entre novos e usados varia muito, mas, na média, gira em torno de 30% a 50%. Os usados costumam ser vendidos com mobília, mas nem sempre isso é vantagem. “Às vezes o preço embute os móveis dos quartos e cozinha, mas desgastados.”